Immobilier à vendre à Eymet

Eymet attire l'attention des acheteurs britanniques et néerlandais depuis des décennies, ce qui se reflète tant dans les prix que dans l'offre immobilière. Il s'agit d'une petite bastide du XIIIe siècle dotée d'une place à arcades, d'un grand marché le jeudi et d'une des plus fortes concentrations de résidents étrangers de toute la France rurale.

De plus, le nombre de maisons à vendre y est, à tout moment, relativement faible. C'est la première chose à comprendre lorsque vous effectuez une recherche dans cette région : la bastide elle-même constitue un marché restreint, et la solution réside presque toujours dans les environs plutôt que dans la ville même.

Ce guide vous présente les offres disponibles, leurs tarifs et les éléments à vérifier.

À quoi ressemble le marché ?

Le patrimoine d'Eymet se répartit en quelques catégories bien distinctes.

Maisons de village situées dans la bastide et aux alentours — souvent mitoyennes, en pierre, parfois dotées d’une cour plutôt que d’un jardin. À quelques pas de la place et du marché, ce qui correspond exactement aux attentes d’un certain type d’acheteurs, et dont les prix sont fixés en conséquence.

Des fermes avec terrain situées dans la campagne environnante, allant des plus modestes aux plus imposantes, nécessitant souvent des travaux. C'est là que réside l'essentiel de la valeur et que la plupart des gens finissent par s'installer.

Maisons de maître — ces demeures hautes, carrées et symétriques de la bourgeoisie du XIXe siècle, dotées de hauts plafonds et d’un agencement formel. Elles sont élégantes, coûteuses à chauffer et constituent la catégorie la plus susceptible d’avoir fait l’objet de rénovations excessives.

Terrains à bâtir et granges, pour tous ceux qui souhaitent les réaménager ou construire. La question des autorisations est ici bien réelle et mérite d’être examinée au préalable, et non après coup.

Où se trouve réellement la valeur

Les prix à Eymet comportent une prime qui n'a guère de rapport avec la structure même des bâtiments. Il s'agit d'une prime de réputation, forgée au fil de trente ans de demande étrangère, et elle est tout à fait rationnelle : vous payez pour une communauté bien établie et la possibilité de remplir une déclaration d'impôts dans votre propre langue.

Concrètement, cela signifie que la même ferme en pierre, située sur le même type de terrain, dans la même campagne vallonnée, coûte nettement moins cher à vingt minutes de là.

Outre Eymet, les villages qui méritent le détour sont Allemans-du-Dropt, Lévignac-de-Guyenne, Duras et Monségur, ainsi que les hameaux disséminés entre eux. Tous s’inscrivent dans le même paysage de la vallée du Dropt. Tous se trouvent à moins d'une demi-heure de Bergerac et de son aéroport. Aucun ne bénéficie de la renommée d'Eymet.

Certaines d'entre elles franchissent la limite administrative du Lot-et-Garonne ou de la Gironde, ce qui explique en grande partie pourquoi elles sont moins chères : « Dordogne » est un argument de vente, et un kilomètre de campagne ne change en rien ce que vous achetez.

Ce que coûte réellement un achat

Le prix annoncé n'est pas le prix réel.

Les honoraires et frais de notaire s'élèvent à environ 7 à 8 % pour les biens immobiliers anciens. La grande majorité de ce montant correspond à des taxes et droits d'enregistrement perçus par le notaire pour le compte de l'État, et non à ses honoraires, ce qui fait que ce chiffre ne semble plus être une arnaque une fois que vous en avez pris connaissance.

La commission d'agence est généralement comprise dans le montant indiqué dans l'annonce, mais veillez toujours à vérifier si le prix est FAI — frais d'agence inclus — ou non.

La taxe foncière est l'impôt annuel prélevé sur les propriétaires, dû quel que soit leur lieu de résidence. La taxe d'habitation ne s'applique désormais qu'aux résidences secondaires, et certaines communes y ajoutent une surtaxe.

Les dépenses courantes liées à une propriété rurale dotée d'un terrain sont souvent sous-estimées : le chauffage d'une maison en pierre pendant un mois de février pluvieux, l'entretien des dépendances et celui de la fosse septique.

Ce qu'il faut vérifier avant de faire une offre

Le dossier de diagnostic

On vous remettra une série de rapports obligatoires : le diagnostic de performance énergétique (DPE), les rapports sur l'amiante, le plomb, les termites, les installations électriques et de gaz, ainsi que celui concernant la fosse septique. Veuillez tous les lire attentivement. Le DPE, en particulier, a désormais des répercussions sur les conditions de location et influe sur la revente des maisons en pierre mal isolées.

La fosse septique

La surprise la plus coûteuse qui soit dans l'immobilier rural français. La plupart des maisons dans cette région ne sont pas raccordées au réseau d'assainissement, et la SPANC procède à l'inspection de l'installation. Un système non conforme devient votre problème, généralement dans un délai défini après l'achat, et son remplacement représente un coût considérable.

Il n'y a pas d'enquête

Aucune étape de la procédure française ne permet d’évaluer la solidité structurelle du bâtiment. Les diagnostics portent sur des risques spécifiques, et non sur la longévité du toit. Pour tout immeuble ancien, faire réaliser votre propre rapport par un maître d’œuvre ou un architecte est un investissement judicieux, et c’est l’étape que les acheteurs étrangers négligent le plus souvent.

La file d'attente des artisans

Une maison bon marché qui a besoin d'un toit n'est bon marché que si quelqu'un vient en poser un. Les bons constructeurs, couvreurs et plombiers de toute la région sont réservés des mois à l'avance. Avant de vous lancer dans des travaux de rénovation, renseignez-vous pour savoir qui s'en chargera concrètement et à quelle date.

Limites, accès et droits

Les terrains ruraux présentent des complexités auxquelles les acheteurs urbains ne sont jamais confrontés : chemins communs, puits, servitudes de passage, baux agricoles et limites fixées oralement il y a trois générations. Le notaire fera ressortir celles qui sont enregistrées ; renseignez-vous spécifiquement sur les autres.

Comment lire une annonce en français

Ces publicités respectent des conventions qui peuvent prêter à confusion si vous les interprétez comme des publicités britanniques.

La surface habitable — surface habitable, mesurée selon la méthode Carrez. Elle exclut les caves, les combles d'une hauteur inférieure à 1,8 m, les garages et les dépendances. Une ferme proposée à la vente pour une superficie de 140 m² peut comporter une grange attenante d'une centaine de m² qui n'est tout simplement pas prise en compte.

Pièces, et non chambres. Un T4 ou 4 pièces correspond au nombre de pièces habitables, hors cuisine et salle de bains ; ce n'est donc pas la même chose que quatre chambres. Le terme chambres désigne le nombre de chambres à coucher.

Le terrain désigne la superficie, exprimée en mètres carrés. Un hectare équivaut à 10 000 m², et les annonces immobilières en milieu rural proposent souvent des terrains dont les acheteurs ne se rendent pas compte de l'ampleur de l'entretien qu'ils devront assumer.

Les lettres DPE vont de A à G. Les biens classés F ou G sont désormais nettement plus difficiles à louer et constituent de plus en plus un levier de négociation.

Prix FAI signifie que les frais d'agence sont inclus. Hors frais de notaire signifie que les 7 à 8 % s'ajoutent à ce montant — ce qui est toujours le cas.

Travaux à prévoir — les travaux à prévoir — implique souvent une importante quantité de travaux discrets dans une phrase, et à rafraîchir ne signifie que rarement une simple remise à neuf.

Les photographies méritent d'être considérées avec le même scepticisme que partout ailleurs : comptez le nombre de fenêtres par rapport au nombre de pièces, cherchez ce qui n'apparaît pas sur les photos et remarquez si toutes les photos ont été prises en été.

Ce que cet argent permet d'acheter, en gros

Sans citer de chiffres qui risqueraient de devenir obsolètes, il est bon de connaître la situation actuelle du marché, qui reste stable, avant de commencer vos recherches.

Dans la gamme d'entrée de gamme, on trouve des maisons de village à rénover, de petites maisons mitoyennes sans terrain et des granges à réaménager. Ces biens sont véritablement bon marché par rapport aux prix pratiqués en Europe du Nord, mais c'est la rénovation qui représente le véritable coût.

C'est au milieu que se trouve l'essentiel du marché : des maisons en pierre habitables avec jardin, comprenant trois ou quatre chambres, situées dans un village ou à sa périphérie. C'est ce que recherchent en réalité la plupart des acheteurs et c'est là que le choix est le plus vaste.

Viennent ensuite les fermes dotées d'un terrain intéressant, les propriétés restaurées avec piscine et les maisons de maître. L'écart entre une maison habitable et une maison entièrement aménagée est ici plus important que ne le pensent les acheteurs, et le marché valorise largement les travaux de restauration.

On observe une tendance constante dans les trois catégories : plus on s'éloigne d'un nom connu, moins le même bien immobilier coûte cher. Eymet affiche un prix plus élevé qu'Allemans-du-Dropt ; Allemans, à son tour, affiche un prix plus élevé qu'un hameau dont personne n'a jamais entendu parler ; et le Périgord Noir affiche un prix nettement plus élevé que tous les autres.

Le processus, en bref

Le compromis de vente est le contrat préliminaire contraignant, signé dès le début. Il est suivi d'un court délai de réflexion légal pour l'acheteur, à l'issue duquel l'acompte est généralement perdu. Toute condition dont vous avez besoin — un prêt immobilier, un rapport d'expertise satisfaisant, une réponse en matière d'urbanisme — doit y être inscrite en tant que condition suspensive, car elle ne peut être ajoutée ultérieurement.

Le notaire agit dans l'intérêt de la transaction plutôt que dans le vôtre ; vous pouvez toutefois désigner votre propre notaire sans frais supplémentaires, les honoraires étant alors répartis entre les deux. De nombreux acheteurs étrangers procèdent ainsi, et cela en vaut généralement la peine.

La finalisation — l'acte de vente — intervient généralement deux à trois mois plus tard, cette période étant principalement consacrée aux recherches effectuées par le notaire.

La succession est déterminée au moment de l'achat, et non par la suite. Le droit successoral français réserve une partie de la succession aux enfants, indépendamment de l'existence d'un testament, et la structure de propriété que vous choisissez lors de la signature a des conséquences à long terme. Toute personne issue d'une famille recomposée ou ayant des intentions particulières doit solliciter des conseils avant la signature du compromis, et non après la conclusion de la vente.

Financement et transferts d'argent

Deux aspects pratiques qui prennent souvent les acheteurs au dépourvu, bien plus que le bien immobilier lui-même.

Les prêts immobiliers français sont accessibles aux non-résidents et les taux ont toujours été compétitifs, mais les critères d’octroi sont plus stricts et plus rigides qu’au Royaume-Uni. Les banques françaises se basent sur un ratio dette/revenus qui s’applique à l’ensemble de vos emprunts à l’échelle mondiale, et elles s’intéressent bien moins à votre patrimoine ou à vos actifs qu’à vos revenus mensuels justifiables. Les délais d’approbation sont plus longs que ne le pensent les acheteurs, c’est pourquoi la clause de condition de prêt immobilier dans le compromis de vente n’est pas facultative.

Le change est le coût que personne ne prévoit dans son budget. Quel que soit le montant de votre achat, la différence entre le taux de change d’une banque grand public et celui d’un courtier spécialisé représente une somme non négligeable — souvent supérieure au coût du rapport d’expertise immobilière que vous avez décidé de ne pas faire réaliser. En fixant un taux à l’avance, une fois le compromis signé, vous éliminez le risque que trois mois de fluctuations monétaires ne vident votre budget de rénovation.

Un compte bancaire français est nécessaire pour régler les factures de services publics, les impôts et les prélèvements automatiques ; il est plus facile d'en ouvrir un avant votre arrivée qu'après.

Commencer par louer

Les conseils que tout le monde donne ici et que peu d'acheteurs suivent.

Louez pour une saison avant d'acheter — et assurez-vous que cette saison comprenne le mois de février. Les locations de gîtes hors saison sont très nombreuses d'octobre à avril, à des tarifs bien inférieurs à ceux d'une semaine en été, car les propriétaires préfèrent que leur logement soit occupé et chauffé plutôt que vide.

Deux semaines passées en juin vous confirment que la région est magnifique, ce que vous saviez déjà. Un mardi pluvieux de février vous permet de savoir si la boulangerie du village est ouverte, s’il y a du monde au bar, et si le calme est synonyme de sérénité ou d’isolement. C’est cette question qui détermine si les gens restent une dizaine d’années ou vendent leur maison au bout de trois ans, et il suffit de quelques semaines de loyer pour y répondre honnêtement.

Cela vous permet également de visiter des maisons sans être soumis à une échéance, ce qui constitue le principal avantage dont un acheteur peut bénéficier sur un marché aussi restreint.

Vivre à Eymet, franchement

La communauté, c'est l'ensemble des échanges, et cela va dans les deux sens.

Pour quelqu’un qui s’installe ici à un âge avancé sans parler français, Eymet est véritablement accueillant. Il existe déjà des associations et des réseaux, on peut obtenir de l’aide en anglais pour régler un problème administratif complexe, et il y a une place où vous reconnaîtrez des visages au bout d’un mois.

Pour quelqu’un qui souhaite une immersion totale, cela peut donner l’impression d’arriver dans un endroit que l’on n’a pas tout à fait quitté. La solution habituelle est d’ordre géographique : vivre à quelques kilomètres de là, dans un village français, et se rendre à Eymet pour le marché, les magasins et la vie sociale quand on en a envie. Ce mode de vie est extrêmement courant et fonctionne très bien.

Eymet répond également au critère qui compte vraiment. La commune compte une véritable population résidante toute l'année ; ainsi, la boulangerie ouvre en février, l'école fonctionne et le marché continue de se tenir. Ce n'est pas le cas d'un grand nombre de villages bien plus jolis.

Élargissement des recherches à la région de Duras

Si vous avez envisagé de vous installer à Eymet et que vous trouvez les prix difficilement justifiables au regard de ce que vous obtenez, la solution n'est généralement pas de faire des concessions sur le logement, mais d'élargir votre périmètre de recherche.

La région délimitée par Sainte-Foy-la-Grande, Bergerac, Villeréal, Lauzun et Marmande — avec Duras en son centre —, c'est la même vallée du Dropt, le même calcaire, les mêmes vignobles et la même lumière. Trois départements s’y rejoignent, ce qui explique pourquoi les prix varient si fortement d’un endroit à l’autre, sur des distances qui, sur le terrain, ne signifient rien.

D'un point de vue pratique, c'est très simple. Bergerac et son aéroport sont à environ trente-cinq minutes. Bordeaux est à environ une heure et quart. Eymet même est à vingt minutes ; son marché du jeudi et sa place où l'on parle anglais restent donc accessibles quand vous le souhaitez — ce qui est sans doute la relation idéale à entretenir avec cette ville. Duras possède son propre marché du lundi, un imposant château médiéval surplombant la ville, ainsi que les vignobles des Côtes de Duras à deux pas.

Il existe ici une communauté britannique et néerlandaise bien implantée depuis des décennies, mais elle n’est pas suffisamment concentrée pour que la vie quotidienne cesse de se dérouler en français. Pour la plupart des gens, c’est en fait la situation qu’ils souhaitaient : quelqu’un capable de leur expliquer leur déclaration d’impôts, et toutes les raisons de discuter avec leurs voisins français plutôt que de se limiter à eux seuls.

Et votre argent vous permet d'en avoir bien plus pour le même prix. Avec le même budget qui vous permet d'acheter une maison modeste à rénover à Eymet, vous pourrez souvent en acquérir une nettement plus agréable, avec un terrain plus grand, à vingt minutes à l'ouest.

Les annonces ci-dessus constituent une sélection actualisée de biens situés à Eymet et dans les villages environnants. Si vous souhaitez discuter de ce qu’un budget donné vous permet réellement d’acquérir dans cette région — y compris les aspects de la procédure où l’on peut facilement se tromper —, Tina, qui réside dans la région de Duras et travaille dans l’immobilier local, vous apportera une réponse claire dans votre propre langue.