Fermes à vendre en France : guide de l'acheteur

De toutes les façons dont on imagine la vie en France, celle de la ferme est la plus tenace. Des murs en pierre, des fenêtres à volets, une grange de l'autre côté de la cour, quelques hectares descendant jusqu'à un ruisseau. C'est une image bien précise et intemporelle, et dans le sud-ouest, ce type de propriété reste véritablement abordable — ce qui explique précisément pourquoi il convient de l'examiner avec lucidité avant de vous engager.

Voici un guide d'achat : ce qui est réellement disponible sur le marché, ce que cela coûte de l'entretenir plutôt que de l'acheter, et les éléments à vérifier pour savoir si ce projet sera un plaisir ou une véritable leçon de vie.

Qu'est-ce qu'une ferme française, en réalité ?

Ce terme désigne plusieurs types de bâtiments très différents, et il est important de faire la distinction.

Une fermette est une petite ferme — une habitation modeste, souvent dotée d’une ou deux dépendances et d’un terrain de taille raisonnable. C’est le point de départ le plus courant et généralement le plus judicieux.

Un corps de ferme désigne l'ensemble complet : maison, granges, écuries et cour, qui constituait historiquement une unité d'exploitation. Il s'agit d'un ensemble imposant, souvent magnifique, doté d'une grande surface de toiture.

Une longère est un bâtiment long, bas et à une seule profondeur, que l'on retrouve dans une grande partie de la France rurale, dont les pièces s'enchaînent généralement les unes après les autres.

Une grange est une grange vendue soit avec une maison, soit seule, en vue d'une transformation. Son achat est peu coûteux, mais sa rénovation coûte cher.

Une « maison de maître » n'est en rien une ferme, mais apparaît souvent dans les mêmes recherches : il s'agit d'une demeure haute, carrée et cossue, typique d'un propriétaire terrien du XIXe siècle. Elle est élégante, symétrique et coûteuse à chauffer.

Le simple fait de savoir de quel type il s'agit vous donne une idée très précise de ce qu'impliquera cette propriété.

Lorsque la valeur est

Le sud-ouest présente des écarts de prix très marqués, et cette disparité tient davantage à la réputation qu'aux bâtiments eux-mêmes.

Le Périgord Noir, aux alentours de Sarlat, affiche des prix nettement plus élevés, en raison d'une demande de résidences secondaires qui perdure depuis des décennies. Il en va de même pour la côte atlantique et la région bordelaise.

C'est à l'intérieur des terres que l'on trouve les meilleurs rapports qualité-prix : le Lot-et-Garonne, le sud de la Dordogne, l'est de la Gironde, le Gers. La même pierre, les mêmes volets, les mêmes paysages vallonnés parsemés de vignes et de tournesols — à un prix bien inférieur, principalement parce que ces régions sont moins connues.

Il convient d'énoncer clairement la conséquence pratique de cette situation. Avec un budget permettant d'acquérir une maison modeste nécessitant des travaux dans le Périgord Noir, vous pourrez souvent acheter une ferme nettement plus agréable, dotée d'un terrain plus vaste, située à trente à nonante minutes au sud-ouest.

Les coûts autres que le prix

Les frais d'acquisition s'élèvent à environ 7 à 8 % pour les biens immobiliers anciens ; il s'agit en grande majorité de taxes et de droits d'enregistrement perçus par le notaire, plutôt que de ses propres honoraires.

La toiture est le poste de rénovation le plus important dans presque toutes les fermes, et celui qui est le plus souvent reporté. La réfection de la toiture d'un corps de ferme comprenant plusieurs bâtiments représente une somme considérable. Commencez par l'inspecter depuis le sol, à l'aide de jumelles si vous ne pouvez pas monter dessus.

La fosse septique. La plupart des propriétés rurales ne sont pas raccordées au réseau d'assainissement. Le SPANC procède à l'inspection de l'installation, et si celle-ci n'est pas conforme, elle relève de votre responsabilité dans un délai déterminé. Son remplacement est coûteux. Lisez ce rapport avant de faire une offre, et non après.

Chauffage. La pierre épaisse conserve bien la chaleur une fois réchauffée, mais met beaucoup de temps à atteindre cette température. Ici, dans l’arrière-pays, les hivers sont humides et maussades plutôt que glacials, et l’entretien d’une ferme mal isolée coûte cher. Cela se reflète dans l’indice de performance énergétique (DPE), qui influe désormais également sur les conditions de location.

Le terrain. Un hectare équivaut à 10 000 m². L'entretenir demande un certain engagement, et dès que la superficie dépasse celle d'un grand jardin, une tondeuse autoportée ou un petit tracteur ne sont plus un simple choix.

Les dépendances que vous n'utilisez pas. Une grange a tout de même besoin d'un toit. Chaque bâtiment situé sur la parcelle représente une charge d'entretien jusqu'à ce qu'il soit soit restauré, soit délibérément laissé à l'abandon.

Les contrôles qui comptent

Il n'y a pas d'enquête

Aucune étape de la procédure française ne permet d'évaluer la solidité structurelle d'un bien immobilier. Vous recevez des diagnostics obligatoires — énergie, amiante, plomb, termites, électricité, gaz, fosse septique — mais aucun d'entre eux ne vous indique si les murs sont en bon état ou si le toit tiendra dans le temps.

Demandez à un constructeur, à un architecte ou à un maître d'œuvre de vous établir un rapport sur mesure. Dans le cas d'une ancienne ferme, c'est sans aucun doute le meilleur investissement que vous puissiez faire, et c'est l'étape que les acheteurs étrangers négligent le plus souvent.

Humidité et structure

Les vieux bâtiments en pierre « respirent ». Les problèmes d’humidité sont souvent dus à des travaux de rénovation modernes bien intentionnés : un enduit de ciment qui emprisonne l’humidité dans des murs conçus pour la laisser s’échapper, ou des sols en béton coulés directement sur la terre. Demandez ce qui a été fait récemment, et pas seulement ce qu’il reste à faire.

Recherchez les fissures qui traversent les joints de mortier, les faîtes affaissés et les planchers qui s'écartent des murs.

Accès, limites et droits

Les parcelles rurales présentent des complications auxquelles les acheteurs urbains ne sont jamais confrontés. Des chemins communs. Des puits. Des droits de passage. Des baux agricoles sur les terres — un bail rural peut être très difficile à résilier. Des limites fixées oralement il y a trois générations.

Le notaire vous communique les informations enregistrées. Renseignez-vous précisément sur le reste et parcourez les limites du terrain avec le vendeur.

Préparez-vous avant d'acheter

Si votre projet prévoit la transformation d'une grange, l'ajout de fenêtres ou la construction d'une piscine, renseignez-vous sur ce qui est autorisé avant la signature du compromis de vente, et non après. La mairie est votre premier interlocuteur et se montre généralement coopérative. Une grange dont la transformation se solde par un refus reste une grange.

La question de l'artisanat

Une maison bon marché qui a besoin d'un toit n'est bon marché que si quelqu'un vient en poser un. Les bons maçons, couvreurs, plombiers et électriciens de toute la région sont réservés des mois à l'avance — une véritable contrainte qui influence les délais de rénovation bien davantage que l'argent.

Avant de vous engager dans un projet, renseignez-vous pour savoir qui se chargera concrètement du travail et à quelle date cette personne pourra commencer.

Assurance, fiscalité et formalités administratives liées à la propriété foncière

Posséder une ferme implique des obligations qu'un appartement en ville n'implique pas.

L'assurance est obligatoire pour le bâtiment, et les assureurs posent des questions précises concernant les biens immobiliers anciens : l'âge de la toiture, l'installation électrique, la présence éventuelle d'un poêle à bois et la date du dernier ramonage. Une maison inoccupée pendant de longues périodes modifie également les conditions du contrat, et le fait de ne pas le déclarer constitue le genre d'omission qui ressort au moment de la déclaration de sinistre.

La taxe foncière est l'impôt annuel prélevé sur les propriétaires ; elle s'applique aussi bien aux dépendances qu'à la maison, de sorte qu'un corps de ferme est soumis à une imposition plus élevée qu'un gîte. La taxe d'habitation ne s'applique désormais qu'aux résidences secondaires, avec une majoration dans certaines communes.

Les terres agricoles peuvent être imposées différemment des jardins, et si une partie de celles-ci est louée dans le cadre d'un bail rural, les droits du locataire sont solides et de longue durée.

Les puits et les forages doivent être déclarés à la mairie, et l'eau qui en est tirée ne peut être consommée sans avoir été analysée.

Les arbres et les limites de propriété sont régis par des règles relatives aux distances de plantation par rapport à la limite de propriété d'un voisin, et tailler un haie de séparation de manière unilatérale est un moyen sûr de déclencher un litige qui vous survivra.

Les poêles à bois doivent faire l'objet d'un ramonage annuel accompagné d'un certificat, que les assureurs vous demandent de leur fournir.

Rien de tout cela n'est pénible. Il est plus facile de régler tout cela dès la première année que lors de la cinquième.

Les voisins, la chasse et la campagne active

Une ferme se trouve au cœur d'un paysage qui constitue le lieu de travail de quelqu'un, ce qui a des conséquences qu'il convient de connaître avant d'en être surpris.

Les bruits et les odeurs liés à l'activité agricole sont légaux et normaux. Les tracteurs fonctionnent tard le soir pendant la récolte. Des pulvérisations sont effectuées. Le bétail fait du bruit à des heures inopportunes. Les acheteurs qui arrivent en s'attendant à trouver le silence de la campagne sont ceux qui finissent par être mécontents, et les tribunaux ne se montrent pas compréhensifs.

Les droits de chasse peuvent s'étendre sur des terrains situés à proximité, voire sur votre propre propriété. La saison s'étend généralement de l'automne à la fin de l'hiver ; les parties de chasse sont organisées par l'association locale, et cette tradition est profondément ancrée dans la vie du village. Il est conseillé de vous renseigner sur la situation concernant toute propriété qui vous intéresse sérieusement.

Les chemins d'accès sont souvent partagés avec un agriculteur qui en a besoin pour ses machines. En bloquer un, ou le réaménager de manière à ce qu'il convienne à une voiture mais pas à un tracteur, est le meilleur moyen de gâcher vos relations.

Les voisins ont une importance capitale dans un hameau de quarante habitants, et les relations s'établissent dès le premier jour. Se présenter dès que possible — avant même d'avoir besoin de quoi que ce soit — est le meilleur investissement qu'un nouveau venu puisse faire. C'est également ainsi que vous découvrirez qui est le couvreur de confiance, ce qu'aucun site web ne vous dira.

La restauration, franchement

Le romantisme de la restauration résiste de manière inégale à la confrontation avec la réalité.

Cela revient généralement plus cher que d'acheter une maison rénovée. Entre les matériaux, les artisans et ce que vous découvrez une fois le mur ouvert, le coût final d'une maison en ruine dépasse souvent celui d'une maison déjà achevée. Achetez un projet parce que c'est le projet qui vous intéresse.

Cela prend plus de temps que prévu, principalement en raison du temps d'attente chez l'artisan plutôt que du travail lui-même.

Les bâtiments traditionnels nécessitent des matériaux traditionnels. De la chaux plutôt que du ciment, des revêtements respirants, des tuiles adaptées. Il ne s'agit pas là de purisme esthétique ; c'est ce qui empêche les murs d'absorber l'humidité. Cela coûte également plus cher et nécessite le savoir-faire d'artisans qualifiés.

Certains travaux nécessitent l'intervention de professionnels agréés, et il est essentiel de faire appel à eux dans les règles de l'art pour des raisons d'assurance et pour bénéficier des garanties liées aux travaux de structure.

Procédez dans le bon ordre. Commencez par la toiture, puis la structure, ensuite les installations techniques, et enfin la cuisine, par laquelle tout le monde a tendance à vouloir commencer.

En tirer profit

De nombreux acheteurs de fermes compensent leurs dépenses en louant une partie de leur propriété : un gîte aménagé dans une grange réhabilitée, ou des chambres d'hôtes dans la maison principale.

Cela fonctionne, et cette région bénéficie d'une demande touristique suffisante pour soutenir cette activité. Mais considérez-la comme une activité commerciale : l'activité doit être enregistrée, les revenus déclarés en France, les normes de sécurité respectées, et toute transformation doit être autorisée avant que l'activité ne soit mise en ligne. La fréquentation est très saisonnière, et ce sont les semaines d'été qui font l'année.

Autre remarque en toute franchise : gérer un gîte, c'est être présent tout au long de la saison, faire le ménage les jours de changement de locataires et s'occuper des hôtes. Certains adorent ça. D'autres se rendent compte qu'ils se sont en fait offert un véritable travail.

Bon affichage

Les visites de fermes récompensent davantage la préparation que celles en ville, car la plupart des dépenses se situent à l'extérieur de la maison.

Allez-y deux fois, dont une fois sous la pluie. Une journée pluvieuse vous permet de savoir où l'eau stagne, si la piste est inondée, comment se comporte le toit et quelle est la luminosité lorsque le soleil n'est pas là pour mettre les lieux en valeur.

Parcourez l'ensemble de la parcelle jusqu'à la limite. Repérez la fosse septique, le puits s'il y en a un, le système de drainage et l'endroit où s'arrête votre terrain. Renseignez-vous sur l'utilisation du champ situé au-delà.

Entrez dans toutes les dépendances. La grange que personne n'a ouverte pendant la visite est celle dont le toit est en mauvais état.

Levez les yeux. Les faîtes, les gouttières, les cheminées et la face inférieure du toit vue depuis l'intérieur des combles : la lumière du jour qui filtre à travers les tuiles en dit plus long que n'importe quelle brochure.

Ouvrez les robinets et repérez le compteur. Vérifiez la pression d'eau du réseau rural et assurez-vous que l'alimentation électrique est suffisante pour vos projets.

Demandez-leur pourquoi ils vendent et depuis combien de temps le bien est sur le marché. Sur un marché aussi restreint, une maison qui reste en vente depuis deux ans a généralement une raison bien précise.

Prenez des photos de ce qui vous inquiète, et non de ce que vous aimez. Vous vous souviendrez du paysage sans avoir besoin d’aide.

Fermes de la région de Duras

La région délimitée par Sainte-Foy-la-Grande, Bergerac, Villeréal, Lauzun et Marmande est une région rurale au sens le plus littéral du terme : ce sont des terres agricoles en activité, des vignes, des champs de tournesols et des vergers, parsemés des maisons en pierre de ceux qui les cultivaient.

Trois départements se rejoignent ici, ce qui explique pourquoi les prix varient de manière si marquée sur des distances qui, sur le terrain, n’ont aucune signification. Le Lot-et-Garonne reste l’un des départements offrant le meilleur rapport qualité-prix en France pour ce type de bien immobilier, alors que les campagnes de la Dordogne et de la Gironde qui l’entourent sont, à l’œil nu, impossibles à distinguer les unes des autres.

Concrètement, cela se traduit par une question d'échelle. Le budget qui vous permet d'acquérir une maison de village près de Sarlat vous permettra souvent, ici, d'acheter une ferme en pierre avec des dépendances et un terrain — et c'est justement ce terrain que les gens sont venus chercher.

L'accès est plus facile que ne le laissent supposer les prix. Bergerac et son aéroport se trouvent à environ trente-cinq minutes, Bordeaux à environ une heure et quart, et les bourgs — Duras, Eymet, Monségur, Sainte-Foy-la-Grande — sont tous accessibles en moins d'une demi-heure, avec des marchés organisés à des jours différents. Il existe une communauté britannique et néerlandaise bien implantée depuis des décennies ; vous y trouverez donc des personnes qui ont déjà réalisé ce type de rénovation et qui vous indiqueront à qui vous adresser.

Ici, l'hiver est calme, mais pas désert. Les villages sont habités toute l'année, les boulangeries sont ouvertes en février, et la vie associative — clubs de randonnée, échanges linguistiques, comité des fêtes — anime la saison pour tous ceux qui y participent.

Les annonces ci-dessus constituent une sélection actualisée de maisons en pierre et de propriétés à la campagne dans cette région. Si vous souhaitez discuter de ce qu’un budget donné vous permet réellement d’acquérir, et de savoir lesquels de ces projets sont réalistes plutôt que fantaisistes, Tina, qui réside dans la région de Duras et travaille dans l’immobilier local, vous apportera une réponse honnête dans votre propre langue.