Les impôts fonciers en France

Les impôts fonciers que vous devrez réellement payer en France

La France a la réputation d'avoir un système fiscal complexe, et les formalités administratives peuvent certes paraître intimidantes vues de l'extérieur. Mais les impôts fonciers en France auxquels la plupart des propriétaires sont réellement confrontés sont moins nombreux et plus prévisibles que ne le laisse entendre cette réputation. Une fois que vous avez fait la distinction entre les frais ponctuels liés à l’achat et les modestes charges annuelles liées à la propriété, et que vous comprenez en quoi les résidences secondaires sont traitées différemment des résidences principales, la situation apparaît bien plus sereine.

Ce guide vous présente ces différents aspects dans l’ordre dans lequel vous êtes susceptible de les rencontrer : les frais d’acquisition, les taxes foncières annuelles, l’impôt sur la fortune qui ne concerne qu’une minorité d’acheteurs, l’impôt que vous payez en cas de mise en location, l’impôt sur les plus-values immobilières en France lors de la vente, ainsi que les règles en matière de succession qui influencent discrètement la manière dont vous devriez détenir votre bien immobilier dès le départ. Chaque fois que cela s’avère pertinent, il souligne en quoi les non-résidents et les propriétaires de résidence secondaire diffèrent des résidents français à temps plein.

Une mise en garde honnête avant de commencer. Il s'agit d'informations générales, et non de conseils fiscaux personnalisés. La fiscalité transfrontalière dépend de votre nationalité, de votre lieu de résidence, de vos sources de revenus, de votre situation familiale et des pays dans lesquels se trouvent vos actifs. L’objectif ici est de vous aider à comprendre le contexte et à poser les bonnes questions — et non de se substituer à un entretien avec un expert-comptable ou un notaire bilingue avant que vous n’engagiez réellement des fonds.

Coûts ponctuels et coûts annuels

Il est utile de distinguer deux catégories. La première regroupe les taxes et frais que vous payez en une seule fois, au moment de l'achat : les droits de mutation et les autres éléments inclus dans ce que l'on appelle communément les « frais de notaire ». Dans la seconde, on trouve les coûts récurrents liés à la propriété : la taxe foncière chaque année, la taxe d'habitation si le bien est une résidence secondaire, et — pour un petit nombre de propriétaires — l'impôt sur la fortune immobilière. La vente s'accompagne de ses propres impositions, et la mise en location en entraîne d'autres.

Si vous séparez ces deux postes, les chiffres vous sembleront moins intimidants. Une modeste maison de village près de Duras peut coûter plusieurs milliers d’euros de frais d’acquisition à l’achat, puis seulement quelques centaines d’euros par an en frais d’entretien. Ce profil — un coût d’entrée raisonnable suivi de faibles frais de fonctionnement — explique en grande partie pourquoi la région s’en sort si bien par rapport à une grande partie de la Grande-Bretagne, des Pays-Bas ou de la Belgique.

Frais d'acquisition : droits de mutation et honoraires de notaire

La première taxe foncière à laquelle vous êtes soumis en France vous est réclamée avant même que vous ne soyez propriétaire de quoi que ce soit. Toute acquisition est réalisée par l’intermédiaire d’un notaire, un officier public désigné par l’État qui confère sa validité juridique à la vente, effectue les recherches nécessaires, perçoit les taxes dues et enregistre la nouvelle propriété. Le notaire perçoit également, pour le compte de l’État, les droits de mutation.

Pour un logement ancien, les frais d'acquisition, généralement regroupés sous l'appellation « frais de notaire », s'élèvent habituellement à environ 7 à 8 % du prix d'achat. Il s'agit là de l'un des chiffres les plus mal compris dans le secteur immobilier français. La grande majorité de ce montant ne correspond absolument pas aux revenus propres du notaire ; il s’agit des droits de mutation et des frais d’enregistrement versés à l’État et aux collectivités locales. La rémunération réglementée du notaire ne représente qu’une partie du total.

Ce que couvrent réellement ces 7 à 8 %

D'une manière générale, ce montant regroupe plusieurs éléments :

• Droits de mutation — les droits de mutation prélevés lors d'un changement de propriétaire, qui constituent la composante la plus importante.
• Frais d'enregistrement et de cadastre liés à l'enregistrement officiel du nouveau titre de propriété.
• Les honoraires réglementés du notaire, qui sont fixés par un barème national et ne font pas l'objet de négociations.
• Frais liés aux recherches, aux documents et aux démarches administratives nécessaires à la transaction.

Les biens immobiliers neufs, ou ceux vendus peu de temps après leur construction, bénéficient généralement d'un taux réduit pour ces frais — souvent estimé entre 2 et 3 % —, mais la TVA est intégrée au prix ; ce n'est donc pas l'affaire que ce faible pourcentage pourrait laisser croire.

Acomptes, délai de réflexion et choix de votre propre notaire

Une transaction immobilière type suit un schéma bien connu. Vous faites une offre d'achat, puis les parties signent le compromis de vente, moment auquel l'acheteur verse généralement un acompte d'environ 10 %. Un délai de réflexion légal de 10 jours s'applique aux acquéreurs de biens résidentiels éligibles ; pendant cette période, vous pouvez vous rétracter sans pénalité. La transaction est finalisée lors de la signature de l'acte authentique de vente, moment où le solde est versé par l'intermédiaire du notaire et où la propriété vous est transférée.

Une information utile pour les acheteurs étrangers : vous pouvez désigner votre propre notaire pour intervenir aux côtés de celui du vendeur. Cela n'entraîne généralement pas d'augmentation des frais globaux, car les honoraires sont répartis entre les deux études. Pour un acheteur dont la langue maternelle n’est pas le français, le fait qu’un notaire bilingue vous explique précisément ce que vous signez représente un avantage considérable, et cela ne vous coûte pratiquement rien de plus.

Taxe foncière : l'impôt annuel des propriétaires

La taxe foncière est l'équivalent français le plus proche d'un impôt foncier permanent ; elle est due par le propriétaire du bien immobilier, qu'il y réside, qu'il le loue ou qu'il le laisse inoccupé. Si vous êtes propriétaire d'un logement en France, vous devrez vous acquitter de la taxe foncière chaque année tant que vous en serez propriétaire.

Ce montant n’est pas un chiffre national fixe. Il est calculé à partir de la valeur locative cadastrale du bien immobilier, multipliée par les taux fixés par les collectivités locales compétentes. Deux maisons dont les prix de vente sont similaires peuvent donc donner lieu à des factures très différentes, en fonction de leur superficie, de leurs dépendances, de la présence d’une piscine, de leur emplacement et de la manière dont elles sont enregistrées au cadastre officiel.

Qui paie, et quand ?

La personne qui est propriétaire du bien immobilier au 1er janvier est généralement redevable de la taxe foncière de cette année-là. En cas de vente en cours d'année, l'acheteur et le vendeur conviennent souvent de répartir le montant de la taxe entre eux, mais il s'agit là d'un accord privé entre les parties et non d'une question relevant de l'administration fiscale. Les avis d'imposition sont généralement envoyés à l'automne.

Comme ce montant est fixé au niveau local, c'est l'un des éléments les plus importants à vérifier avant d'acheter. Demandez toujours à consulter le dernier avis d'imposition foncière d'un bien qui vous intéresse sérieusement. Il vous indique le montant annuel réel de l'impôt de manière bien plus fiable que n'importe quelle généralisation régionale, et il arrive parfois qu'il révèle qu'une maison apparemment bon marché entraîne une charge fiscale étonnamment élevée en raison de son terrain, de sa piscine ou de ses dépendances.

Comparaison avec la région de Duras

Pour de nombreux propriétaires des zones rurales du sud-ouest de la France, la taxe foncière applicable à une maison classique s'avère plus avantageuse que la « council tax » qu'ils avaient l'habitude de payer au Royaume-Uni. Elle s'élève souvent à quelques centaines d'euros, voire jusqu'à environ mille euros par an pour une maison ordinaire, bien que les propriétés plus grandes, dotées de plus de terrain et de bâtiments, soient soumises à un montant plus élevé. C’est l’une des raisons souvent passées sous silence pour lesquelles les charges courantes dans la région de Duras s’avèrent si avantageuses. Cela dit, les impositions varient d’une commune à l’autre ; considérez donc la réputation locale de fiscalité modérée comme un point de départ à vérifier, et non comme une promesse.

La taxe d'habitation et la question des résidences secondaires

La taxe d'habitation est l'impôt qui a le plus évolué ces dernières années, et cette évolution profite entièrement aux résidents à temps plein. Historiquement, il s'agissait d'un impôt lié à l'occupation du logement, payé par la personne qui y résidait au 1er janvier. Elle a désormais été supprimée pour les résidences principales — et ce, de manière définitive depuis 2023 — ; ainsi, si votre logement en France est votre résidence principale et permanente, vous ne payez plus du tout de taxe d'habitation.

En ce qui concerne les résidences secondaires, la situation est différente. La taxe d'habitation s'applique toujours aux résidences secondaires, ce qui constitue l'un des exemples les plus évidents d'un principe français plus général : une résidence principale bénéficie généralement d'un traitement plus favorable qu'une résidence secondaire. Si vous achetez un bien immobilier que vous utiliserez occasionnellement plutôt que d'y résider, prévoyez la taxe d'habitation dans votre budget comme une dépense annuelle récurrente.

Les zones tendues sont surchargées

Il existe un autre aspect que les propriétaires de résidences secondaires doivent prendre en compte. Les communes situées dans des zones à forte demande, appelées « zones tendues », peuvent appliquer une surtaxe supplémentaire sur la taxe de résidence secondaire comprise entre 5 % et 60 %. De nombreuses communes habilitées à l’appliquer fixent ce taux au maximum de cette fourchette ou presque, car cela leur permet de privilégier les logements permanents par rapport à l’usage de vacances dans les endroits où l’offre de logements est limitée.

Il convient de se renseigner au niveau local pour savoir si une commune donnée des environs de Duras applique une telle surtaxe, et à quel taux, avant d’acheter une résidence secondaire. Les communes rurales du Lot-et-Garonne sont généralement beaucoup moins sollicitées que le littoral ou les destinations touristiques très prisées, mais vous ne devez jamais partir du principe que la facture liée à une résidence secondaire sera identique à celle d’un résident permanent. Si vous hésitez entre deux biens similaires, le régime fiscal de la commune peut véritablement faire pencher la balance.

Remarque concernant les logements inoccupés et peu utilisés

Les propriétaires de logements inoccupés doivent savoir que, dans certaines régions, des taxes spécifiques peuvent s’appliquer aux biens immobiliers vacants, indépendamment des règles relatives aux résidences secondaires. En pratique, le principe est le même dans tous les cas : le statut de votre logement — résidence principale, résidence secondaire ou logement inoccupé — influe considérablement sur le montant annuel de votre facture, et c’est l’un des premiers éléments à vérifier plutôt que de se contenter de deviner.

IFI : L'impôt sur la fortune immobilière

L'impôt sur la fortune en France a été réformé il y a quelques années, de sorte qu'il porte désormais spécifiquement sur le patrimoine immobilier. L'impôt sur la fortune immobilière, ou IFI, s'applique lorsque le patrimoine immobilier net éligible dépasse 1,3 million d'euros. Les mots clés sont « net » — vous pouvez déduire les dettes éligibles, telles qu'un crédit immobilier en cours — et « immobilier », car les placements financiers ne sont généralement pas pris en compte dans le calcul de l'IFI.

Pour la plupart des acheteurs de la région de Duras, l’IFI n’est tout simplement pas un sujet de préoccupation. Les prix immobiliers régionaux, qui font tout l’attrait de cette région, font que la grande majorité des logements, même les plus spacieux, se situent largement en dessous du seuil d’imposition. Il faudrait généralement que vous achetiez un vaste domaine, que vous regroupiez plusieurs biens immobiliers ou que vous déteniez des biens par l’intermédiaire d’une structure sociétaire pour que l’IFI entre en ligne de compte.

Résidents et non-résidents

Le champ d'application varie en fonction du statut de résidence. Pour les résidents fiscaux français, le calcul de l'IFI peut prendre en compte les biens immobiliers éligibles détenus partout dans le monde, sous réserve des exonérations, des déductions de dettes, des dispositions conventionnelles et des règles particulières applicables aux nouveaux arrivants. Les non-résidents ne sont généralement imposés que sur leurs biens immobiliers français éligibles.

L’IFI étant un impôt à seuil plutôt qu’un taux qui s’applique progressivement aux propriétaires ordinaires, la démarche à adopter est simple. Si le montant total de votre patrimoine immobilier net est largement inférieur à 1,3 million d’euros, vous pouvez ne pas vous soucier de l’IFI. Si vous vous approchez de ce seuil ou le dépassez — notamment en raison de biens détenus à l’étranger ou de participations dans des sociétés —, demandez conseil avant de supposer que vous n’êtes pas concerné par ce régime, car c’est précisément dans la gestion des interactions entre exonérations, dettes et conventions fiscales qu’un accompagnement professionnel avisé prend tout son sens.

Impôt sur les plus-values immobilières en France lors de la vente d'un bien immobilier

L'impôt sur les plus-values immobilières est l'impôt qui prend le plus souvent les vendeurs au dépourvu, principalement parce que son régime varie considérablement selon que le bien concerné était votre résidence principale ou une résidence secondaire.

Une résidence principale remplissant les conditions requises est généralement exonérée de l'impôt français sur les plus-values lors de sa vente. Il s'agit là d'un allègement fiscal important, et c'est l'une des raisons pour lesquelles la distinction entre résidence principale et résidence secondaire revêt une importance particulière dans l'ensemble du système fiscal, et pas seulement pour la taxe d'habitation.

Une résidence secondaire, un bien de vacances ou un bien immobilier d'investissement est traité différemment. Une plus-value imposable est généralement soumise à l'impôt sur les plus-values au taux de 19 %, majoré des prélèvements sociaux de 17,2 %, une surtaxe s'appliquant en outre aux plus-values très importantes. Sur le papier, ce taux global peut sembler élevé, mais deux éléments l'atténuent considérablement au fil du temps.

Allègement progressif : la récompense de la fidélité

L'allègement de l'impôt sur les plus-values augmente en fonction de la durée de détention. Ces deux éléments s'appliquent selon des barèmes différents :

• L'exonération totale de la taxe de 19 % est effective au bout de 22 ans de détention.
• L'exonération totale des cotisations sociales s'obtient au bout de 30 ans.

En d'autres termes, plus vous conservez longtemps un bien immobilier en France, plus la plus-value imposable diminue, jusqu'à ce qu'elle ne soit plus du tout imposable à l'issue des délais applicables. Pour les acheteurs qui considèrent une maison à Duras comme un pied-à-terre à long terme plutôt que comme un investissement destiné à une revente rapide, ce système dégressif transforme l'impôt sur les plus-values, qui pouvait constituer une préoccupation majeure, en un facteur gérable et de moins en moins important.

Conservez toutes vos factures

La plus-value imposable correspond globalement à la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition du bien immobilier, et certains frais peuvent la réduire. Les travaux d’amélioration peuvent parfois être pris en compte s’ils sont correctement justifiés — ce qui implique de conserver les factures d’artisans agréés, vos justificatifs d’achat et les honoraires professionnels perçus tout au long de votre période de propriété. Tenter de reconstituer une décennie de justificatifs à la veille d’une vente ne vaut pas le soin apporté à un dossier bien tenu, constitué au fur et à mesure. Si vous effectuez des travaux de rénovation, considérez ces formalités administratives comme faisant partie intégrante du chantier, car elles peuvent réduire directement le montant de votre future imposition sur les plus-values.

Les non-résidents qui vendent un bien immobilier en France

Les non-résidents sont assujettis à l’impôt français sur les plus-values et aux charges sociales lors de la vente d’un bien immobilier en France, selon des modalités très similaires, et l’abattement dégressif s’applique de la même manière. Le lieu où la plus-value est finalement imposée, ainsi que la possibilité de bénéficier d’un crédit d’impôt dans votre pays de résidence, dépendent de la convention fiscale conclue entre la France et votre pays de résidence. Il est recommandé de vérifier ce point auprès d’un conseiller avant de conclure une vente, en particulier si une fluctuation des taux de change fait apparaître des plus-values en euros et en livres sterling — ou dans une autre devise nationale — très différentes.

Impôt sur le revenu des loyers perçus en France

Si vous mettez votre bien immobilier français en location, les revenus locatifs sont imposables en France, que vous résidiez en France ou à l’étranger. La propriété d’un bien immobilier français et les revenus qu’il génère relèvent du régime fiscal français, quel que soit votre lieu de résidence.

Pour les résidents fiscaux français, cela s'inscrit dans le cadre plus large de la déclaration des revenus mondiaux. L’impôt sur le revenu français est calculé selon des tranches progressives appliquées à chaque part du foyer dans le cadre du système du quotient familial. Pour les revenus de 2025, les tranches par part s’établissent comme suit : 0 % jusqu’à environ 11 500 €, 11 % jusqu’à environ 29 300 €, 30 % jusqu’à environ 83 800 €, 41 % jusqu’à environ 180 300 €, et 45 % au-delà, les seuils étant légèrement revus à la hausse chaque année. Les revenus locatifs s’ajoutent à vos autres revenus et sont imposés à votre taux marginal dans le cadre de ce barème.

Charges sociales en sus

Les revenus locatifs sont également soumis aux prélèvements sociaux — qui s'élèvent actuellement à 17,2 % sur les revenus locatifs et les plus-values immobilières —, lesquels s'ajoutent à l'impôt sur le revenu. C'est l'une des surprises les plus courantes pour les propriétaires étrangers : une source de revenus qui semble être soumise à un taux familier peut entraîner une charge fiscale globale nettement plus élevée une fois les prélèvements sociaux pris en compte.

Il existe une réduction importante à connaître. Un taux réduit de 7,5 % s'applique aux personnes couvertes par un autre système de santé de l'UE, de l'EEE ou du Royaume-Uni plutôt que par le système français — par exemple, les titulaires d'un formulaire S1 —, car elles sont exonérées des composantes CSG et CRDS de cette cotisation. Si vous êtes concerné, cela peut réduire de manière significative l’imposition effective de vos revenus locatifs français.

Meublé, non meublé et le traité

En France, les locations meublées et non meublées sont soumises à des régimes fiscaux différents, et ce choix peut avoir une incidence sur le montant de votre loyer effectivement imposable après déductions. Il est vraiment utile de demander conseil avant de décider du type de location que vous souhaitez proposer, car le régime le plus adapté à une location de vacances modeste peut différer de celui qui convient à une location non meublée de longue durée.

Les non-résidents doivent également consulter cette information en parallèle de la convention fiscale de leur pays d’origine. En vertu de la convention fiscale entre le Royaume-Uni et la France, par exemple, les revenus locatifs provenant d’un bien immobilier situé au Royaume-Uni restent généralement imposables au Royaume-Uni tout en devant être déclarés en France, un abattement étant appliqué lors du calcul de l’impôt français. Les revenus locatifs français, en revanche, sont imposés en France. La convention vise à éviter la double imposition effective ; elle ne vous permet pas simplement de choisir le taux le plus bas.

Héritage, succession et régimes de propriété

Les droits de succession ne constituent pas un impôt foncier au sens courant du terme, mais ils influencent si profondément le régime de propriété en France qu’aucun guide fiscal sérieux ne peut les ignorer. Les choix que vous faites au moment de l’achat peuvent déterminer ce qu’il adviendra du logement plusieurs décennies plus tard.

Le droit successoral français prévoit le principe de la réserve héréditaire, communément appelé « héritage forcé ». Ce principe réserve une part protégée de la succession aux enfants du défunt, limitant ainsi la liberté dont dispose le défunt pour léguer cette part à son conjoint, à son partenaire ou à toute autre personne. De manière générale, la part réservée correspond à la moitié de la succession lorsqu’il y a un enfant, aux deux tiers lorsqu’il y en a deux, et aux trois quarts lorsqu’il y en a trois ou plus. En l’absence d’enfants, le conjoint survivant est héritier réservé à hauteur d’un quart. Le reste constitue la partie librement disponible.

Cela peut aboutir à un résultat très différent de celui escompté par un Britannique, un Néerlandais ou un Belge. Un acquéreur peut supposer que son conjoint survivant héritera de l'intégralité du logement situé en France, pour découvrir par la suite que les enfants y détiennent des droits protégés.

Bruxelles IV et ses limites

Les successions internationales peuvent relever du règlement de l'UE sur les successions, souvent appelé « Bruxelles IV », que la France applique. Dans certaines circonstances, ce règlement peut vous permettre de choisir la loi de votre nationalité — le droit anglais ou écossais, par exemple — pour régir votre succession, plutôt que la loi applicable par défaut de votre pays de résidence habituelle. Le Brexit n’a pas supprimé cette option pour les ressortissants britanniques.

Un choix de loi n’est toutefois pas un moyen garanti de se soustraire à la réserve héréditaire française. Une loi française en vigueur depuis 2021 peut, dans certains cas transfrontaliers, permettre aux enfants de réclamer une compensation sur des biens situés en France, même lorsqu’une loi étrangère a été choisie. Tout choix doit être clairement formulé dans un testament valide, et il ne modifie pas en soi l’imposition successorale française. Il ne s’agit en aucun cas d’un domaine pour lequel on peut se contenter d’un modèle copié sur Internet.

Les structures de propriété ont une incidence sur les résultats

Le mode de détention du bien immobilier a autant d'importance que les dispositions de votre testament, et il convient d'en discuter avant de signer. Voici quelques possibilités courantes :

• En indivision, chaque acquéreur détenant une part bien définie qui se transmet selon les règles habituelles de succession en cas de décès.
• Une clause de tontine, qui peut permettre que le bien immobilier revienne au co-acquéreur survivant, bien qu'elle soit soumise à certaines restrictions en matière de droit civil, d'éligibilité et de fiscalité.
• Une SCI (société civile immobilière), dans laquelle vous détenez des parts dans une société propriétaire de biens immobiliers plutôt que d'être propriétaire direct de ces biens, ce qui offre une certaine souplesse en matière de succession et de gouvernance.

Il n'existe pas de solution universellement idéale. Le choix approprié dépend de votre situation (marié(e), célibataire ou en partenariat civil), de la présence éventuelle d'enfants issus de relations antérieures, de la provenance des fonds destinés à l'achat, ainsi que des souhaits de chacun en cas de séparation ou de décès. Modifier la structure par la suite peut entraîner des actes notariés supplémentaires, des frais et des conséquences fiscales ; il est donc généralement plus simple et moins coûteux de prendre la bonne décision dès l’achat. Les notaires de la région de Duras traitent régulièrement avec des acquéreurs internationaux et peuvent vous expliquer les différentes options en termes clairs avant que vous ne vous engagiez.

Résidence secondaire ou résidence principale : pourquoi cette distinction est au cœur de tout

S'il existe un fil conducteur commun à l'ensemble des impôts fonciers en France, c'est bien la distinction entre résidence principale et résidence secondaire. Il est utile de rassembler ces informations en un seul endroit, car cette distinction a des répercussions sur davantage d'impôts que ne le pensent la plupart des acheteurs.

• Taxe d'habitation : supprimée pour les résidences principales ; elle reste due pour les résidences secondaires, éventuellement majorée d'une surtaxe de 5 à 60 % dans les zones tendues.
• Impôt sur les plus-values : une résidence principale éligible est généralement exonérée ; une résidence secondaire est soumise à un taux de 19 %, auquel s'ajoutent 17,2 % de charges sociales, l'exonération totale n'étant accordée qu'après 22 et 30 ans respectivement.
• Taxe foncière : due par les deux, car elle dépend de la propriété et non de l'occupation.
• IFI : s'applique aux deux, mais uniquement au-delà du seuil net de 1,3 million d'euros.

Le fait qu'un bien immobilier devienne votre résidence principale ou reste une résidence secondaire a donc une incidence à la fois sur la fiscalité, la planification de votre résidence et le traitement futur des plus-values. Il ne s'agit pas simplement d'une question de mode de vie. Si vos intentions sont susceptibles d’évoluer — une résidence secondaire aujourd’hui qui pourrait devenir un lieu de résidence permanent plus tard, ou inversement —, il est préférable de bien comprendre les conséquences fiscales de chaque option avant d’acheter, plutôt que de les découvrir au moment de la vente.

La résidence ne se détermine pas uniquement en comptant les jours. La France prend en compte plusieurs critères, notamment le lieu où se trouve votre résidence principale ou votre foyer, l'endroit où vous passez la majeure partie de votre temps, le lieu où vous exercez votre activité professionnelle principale et le centre de vos intérêts économiques. Il suffit de remplir l'un de ces critères ; il est donc important de clarifier la question de la résidence principale en toute honnêteté et dès que possible.

Établir un budget pour tout : une approche pratique

Pour résumer, voici une méthode judicieuse pour prévoir le budget consacré aux impôts fonciers en France tout au long de la durée de possession d'un bien immobilier.

Lors de l'achat, prévoyez les frais qui s'ajoutent au prix. Pour un logement ancien, ajoutez environ 7 à 8 % pour les droits de mutation et les honoraires de notaire, et n'oubliez pas que l'acompte d'environ 10 % versé au stade du compromis fait partie intégrante du prix et ne constitue pas un supplément. Si vous achetez avec un crédit immobilier français en tant que non-résident, attendez-vous à ce que les prêteurs exigent une contribution plus importante, généralement un apport de 20 à 30 %, voire plus.

Demandez l'avis d'imposition foncière avant de vous engager. C'est l'indicateur le plus fiable des charges annuelles, et les écarts entre les biens sont suffisamment importants pour qu'une moyenne régionale ne puisse en tenir lieu. S'il s'agit d'une résidence secondaire, renseignez-vous également auprès de la mairie sur la taxe d'habitation et sur toute majoration éventuelle.

Conservez une documentation écrite complète dès le premier jour. Les justificatifs d'achat, les actes notariés et toutes les factures d'artisans relatives aux travaux d'amélioration peuvent vous permettre de réduire le montant de l'impôt sur les plus-values à payer ultérieurement. Classez-les au fur et à mesure ; n'essayez pas de les rassembler des années plus tard.

Tenez compte des cotisations sociales dans tous vos projets de location. Si vous envisagez de mettre un bien en location, n’oubliez pas que des cotisations sociales de 17,2 % peuvent s’ajouter à l’impôt sur le revenu — ou de 7,5 % si vous êtes titulaire d’un formulaire S1 ou si vous êtes couvert par un autre système de santé de l’UE, de l’EEE ou du Royaume-Uni.

Demandez conseil une seule fois, mais de manière approfondie, avant d’acheter. Une seule consultation avec un expert-comptable ou un notaire bilingue — portant sur la résidence, la structure de propriété, la succession et l’usage que vous comptez faire du bien immobilier — représente un investissement modeste comparé au coût d’une structure mal conçue. C’est l’étape de votre installation en France où un bon conseil s’avère le plus sûrement rentable.

Un compte bancaire en France facilitera également les démarches pratiques, car il est plus simple de gérer sur place les prélèvements automatiques liés aux factures de services publics, aux assurances et au paiement des impôts. Et pour les virements importants, comparer le taux de change proposé par votre banque à celui d’un spécialiste des devises réputé peut vous permettre de réaliser des économies supérieures à ce que laissent supposer les frais affichés.

Pourquoi Duras et ses environs constituent un véritable atout fiscal

Si vous replacez tout cela sur la carte, l’attrait de la région de Duras apparaît encore plus clairement. Ce coin du sud-ouest de la France, à la croisée du Lot-et-Garonne, de la Dordogne et de la Gironde, offre ce qui attire avant tout les gens vers la France rurale — et cet attrait se reflète dans les chiffres fiscaux, et pas seulement dans les prix demandés.

Des prix d’achat plus bas impliquent des droits de mutation moins élevés, car ce pourcentage de 7 à 8 % s’applique à un montant plus modeste que celui que vous auriez à payer dans une destination côtière très prisée ou une ville touristique réputée. La valeur modeste des biens immobiliers locaux se traduit généralement par une taxe foncière modeste, souvent bien inférieure à la taxe d’habitation à laquelle les propriétaires étaient habitués dans leur pays d’origine. Les communes rurales de cette région sont bien moins susceptibles d’être classées en « zones tendues » que celles du littoral ; les surtaxes sur les résidences secondaires constituent donc un souci moindre. Et compte tenu des prix actuels, le seuil de 1,3 million d’euros pour l’IFI n’a tout simplement aucune incidence pour la grande majorité des acheteurs. Rien de tout cela n’est le fruit du hasard : c’est le résultat du choix d’une région agréable à vivre et pleine de charme plutôt que d’une région à la mode.

Le seul élément qui ne figure jamais dans un tableur, c'est la confiance : savoir que vous avez bien compris les documents avant de les signer et que vous avez organisé l'achat en fonction de votre famille et de vos projets. C'est là que la connaissance du terrain prend toute son importance. Tina vit dans la région de Duras, travaille en permanence avec des acquéreurs internationaux et peut vous orienter vers des comptables et des notaires bilingues qui gèrent chaque année les déclarations fiscales françaises et les revenus transfrontaliers. Elle ne vous donnera pas de conseils fiscaux personnalisés — c’est le rôle de ces professionnels — mais elle veillera à ce que vous posiez les bonnes questions aux bonnes personnes avant, et non après, l’apparition d’un problème.

Si vous souhaitez avoir une idée de votre situation fiscale dans la région de Duras, n’hésitez pas à vous adresser à Tina. Elle vous prodiguera des conseils honnêtes et bienveillants dans votre langue, et vous aidera à franchir la première étape concrète vers l’acquisition d’un logement ici, en toute connaissance de cause.